Definition und Bedeutung des Wohnrechts

Das Wohnrecht, auch als Wohnungsrecht bekannt, ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1093 BGB. Es ist an eine bestimmte Person gebunden und weder vererbbar noch übertragbar. Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten die Nutzung eines gesamten Objekts oder eines Teils davon, sei es für sich selbst, Familienangehörige oder Pflegepersonal. Es kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden und bleibt bei einem Verkauf der Immobilie bestehen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Das Wohnrecht erlischt in der Regel bei einer Zwangsversteigerung. Es kann befristet oder unbefristet, wie etwa als lebenslanges Wohnrecht, vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden, was über einen Notar erfolgt.

Unterschiede zum Nießbrauch- und Dauerwohnrecht

Das Wohnrecht unterscheidet sich deutlich vom Nießbrauch- und Dauerwohnrecht. Beim Dauerwohnrecht darf der Inhaber ein Objekt selbst nutzen oder vermieten, ohne Eigentümer zu sein. Diese Rechte sind vererbbar und übertragbar. Das Nießbrauchrecht erweitert das Wohnrecht, indem es dem Berechtigten erlaubt, die Immobilie umfassend zu nutzen, einschließlich der Vermietung. Im Gegensatz zum Wohnrecht sind Einnahmen aus dem Nießbrauchrecht pfändbar, was den Anspruch auf Sozialhilfe beeinflussen kann.

Vertragliche Regelungen

Ein Wohnrecht bringt Rechte und Pflichten mit sich, die klar vertraglich geregelt werden sollten, um Missverständnisse zu vermeiden. Die Dauer kann lebenslang oder zeitlich befristet sein. Wohnberechtigte tragen oft die Betriebskosten und kleinere Instandhaltungen, während außergewöhnliche Unterhaltskosten vom Eigentümer übernommen werden. Der Notarvertrag kann zusätzliche Vereinbarungen enthalten, wie die Übernahme der Betriebskosten oder die Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Auch der Umfang des Wohnrechts, ob es das gesamte Gebäude oder nur Teile davon umfasst, sollte geregelt werden. Es ist den Berechtigten gestattet, Familienmitglieder und Pflegepersonal in die Räumlichkeiten aufzunehmen.

Ist ein Widerruf des Wohnrechts möglich?

Das Wohnrecht kann unter bestimmten Bedingungen innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung widerrufen werden. Dies ist möglich, wenn das Kind in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder insolvent wird, um zu verhindern, dass das Wohnobjekt zur Schuldentilgung herangezogen wird. Ein Widerruf ist auch möglich, wenn das Kind vor den Eltern verstirbt oder bei drohender Verarmung der Eltern. Nach Ablauf der Zehn-Jahresfrist kann das Wohnrecht jedoch nicht mehr widerrufen werden, selbst bei einer Zwangsvollstreckung.

Der Rang des Wohnrechts im Grundbuch ist entscheidend. Sollte die Bank als Gläubiger im Grundbuch einen höheren Rang haben, erlischt das Wohnrecht automatisch. Im Allgemeinen bedarf der Widerruf des Wohnrechts der Zustimmung des Berechtigten. Bei Verkauf der Immobilie während des Bestehens des Wohnrechts müssen sich die Berechtigten und die neuen Eigentümer einigen.

Steuerliche Vor- und Nachteile

Ein Wohnrecht kann steuerliche Vorteile bieten. Schenken Eltern ihre Immobilie an ihre Kinder und behalten ein Wohnrecht, können die Kinder einen Freibetrag von 400.000 Euro bei der Schenkungssteuer geltend machen. Stirbt der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, wird dieser Freibetrag bei der Erbschaftssteuer nicht erneut berücksichtigt. Das Wohnrecht mindert außerdem den Wert der Schenkung, was die Steuerlast verringern kann. Bestimmte Schenkungen, wie zwischen Verwandten in gerader Linie oder bei Eigennutzung des Objekts durch den Beschenkten für mindestens zehn Jahre, sind komplett steuerfrei.

Nachteile entstehen jedoch, wenn das Wohnrecht unentgeltlich aufgegeben wird, da dies als neue Schenkung gilt und steuerpflichtig sein kann. Für unverheiratete Paare kann ein lebenslanges Wohnrecht hohe Erbschaftssteuern nach sich ziehen, die sich nach der statistischen Lebenserwartung und der ortsüblichen Miete berechnen. Wer detaillierte steuerliche Beratung benötigt, sollte sich an einen Rechtsanwalt oder Immobilienexperten wenden.

Wer profitiert besonders vom Wohnrecht?

Das Wohnrecht eignet sich besonders für Eltern, die ihre Immobilie an ihre Kinder verschenken möchten, dabei aber bis zum Lebensende im eigenen Zuhause bleiben wollen. Es ist auch attraktiv für Unternehmer und Freiberufler, da es das Vermögen vor Gläubigern schützt. Für kinderlose ältere Eigentümer kann das Wohnrecht in Kombination mit dem Verkauf der Immobilie an kommerzielle Anbieter eine Möglichkeit sein, eine zusätzliche Rente zu erhalten, während sie weiterhin im Haus wohnen. Die Rentabilität solcher Modelle sollte jedoch im Einzelfall genau geprüft werden.

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