Kenndaten zur Bewertung von Bauland
Bodenrichtwerte sind amtlich festgelegte Durchschnittswerte, die zur Bewertung von Grundstücken oder Bauland herangezogen werden. Diese Kennzahlen werden aus den durchschnittlichen, amtlich erfassten Kaufpreisen von Bodenbesitz in einem bestimmten Gebiet errechnet. Zusätzlich wird der Bodenrichtwert durch den Zustand der Grundstückslage beeinflusst. Interessierte Personen können diese Werte bei den zuständigen Gutachterausschüssen oder Geschäftsstellen einsehen. Um jedoch den genauen Wert eines Grundstücks zu ermitteln, ist häufig die Einschätzung eines Gutachters erforderlich, der die Vor- und Nachteile der jeweiligen Lage bewertet.
Ermittler gehen bei der Berechnung von unbebautem Terrain aus
Bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts in einem bebauten Gebiet wird angenommen, dass das Land unbebaut ist. Verschiedene Wert-, Nutzungs- und Lageverhältnisse, sowie die Form des Grundstücks und die Art der baulichen Nutzung, beeinflussen den Bodenrichtwert. Wenn diese Parameter erheblich von denen des Richtwertgrundstücks abweichen, kann sich der Verkehrswert des Grundstücks stark vom aktuellen Bodenrichtwert unterscheiden. Um solche Abweichungen zu berücksichtigen, informieren einige Gutachterausschüsse in Marktberichten über Anpassungsfaktoren, die für unterschiedliche Eigenschaften angewendet werden. Grundsätzlich können alle Personen die Bodenrichtwerte einsehen, wobei die Auskunft kostenpflichtig ist.
Spezifische Grundstücksmerkmale beeinflussen den Wert
Faktoren wie besondere Grundstücksmerkmale beeinflussen den individuellen Bodenrichtwert. Befindet sich das Grundstück in einem beliebten Szeneviertel oder in einer malerischen Lage im Grünen, steigt der Wert. Negativ beeinflusst wird der Wert, wenn das Grundstück nahe einer Schule, einem Kindergarten oder einer Schnellstraße liegt. Der Bodenrichtwert hängt auch vom geplanten Verwendungszweck der Immobilie ab.
Aktualisierung im Zweijahresrhythmus
Die Frequenz der Aktualisierung des Bodenrichtwerts richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben der einzelnen Bundesländer. In der Regel wird der neue Durchschnittswert mindestens alle zwei Jahre zu einem festgelegten Stichtag – meistens am 31. Dezember oder 1. Januar – berechnet und veröffentlicht. Auf Grundlage dieser Werte wird eine Bodenrichtwertkarte erstellt, die deutschlandweit für alle Gemeinden, Ortschaften, Ortsteile sowie kreisfreie und kreiszugehörige Städte verfügbar ist.
Bodenwert und Bodenrichtwert können sich unterscheiden
Bei einem geplanten Hausverkauf ist der Bodenwert für Immobilienmakler und Hauseigentümer ein wichtiger Anhaltspunkt. Ist das Gebäude in einem Zustand, der einen Abriss erfordert, können Eigentümer im Zweifelsfall nur den Bodenwert erzielen oder müssen die Abrisskosten von diesem Wert abziehen. Dennoch sind Bodenwert und Bodenrichtwert nur bedingt vergleichbar, da ihre Abweichungen oft erheblich sind. Diese Unterschiede entstehen aufgrund verschiedener entscheidender Komponenten des Grundstücks, insbesondere der möglichen Wohnfläche und der Bebaubarkeit. Eine Faustregel besagt, dass der Wert eines Grundstücks steigt, je mehr Wohnfläche darauf theoretisch gebaut werden kann. Daher empfehlen Immobilienmakler, den Wert eines Grundstücks vor einem Verkauf separat zu ermitteln und nicht ausschließlich den Bodenrichtwert als Grundlage zu verwenden.
Die Bedeutung der Richtwerte für Steuerberechnungen
Die Bodenrichtwerte spielen eine wichtige Rolle nicht nur bei der Wertermittlung von Grundstücken oder Immobilien, sondern auch als Grundlage für steuerliche Berechnungen. Besonders bei der Schenkungs-, Grunderwerbs- und Erbschaftssteuer sind sie von entscheidender Bedeutung. Die Steuerlast wird dabei auf Grundlage des Bodenrichtwerts des entsprechenden Grundstücks berechnet. Die Höhe der jährlichen Grundsteuer hängt stark von dieser Kennzahl ab, weshalb die von den Gutachterausschüssen ermittelten Daten regelmäßig an die Finanzämter übermittelt werden müssen. Auch bei der Aufteilung von Immobilien oder Grundstücken unter Erben fließt der Bodenrichtwert in den Prozess ein. Zur Ermittlung des Werts geerbter Immobilien oder Grundstücke werden die zuletzt erhobenen Bodenrichtwerte herangezogen, um eine faire Verteilung des Vermögens zu gewährleisten und die Steuerlast bei Schenkungen oder Erbschaften angemessen zu bestimmen.
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