Wer liefert erste Informationen bezüglich des Denkmalschutzes vor Ort?

Wer den Erwerb eines älteren Gebäudes erwägt, sollte sich an die örtliche Denkmalschutzbehörde wenden. Hier können potenzielle Käufer Informationen darüber erhalten, ob das Objekt von öffentlichem Interesse ist und ob es die Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt. Wenn das Gebäude in der Denkmalschutzliste des entsprechenden Bundeslandes aufgeführt ist, sind vor Beginn jeglicher Sanierungsarbeiten zahlreiche Genehmigungen erforderlich. Spezifische Auflagen für Materialien und Ausführung sind notwendig, um sicherzustellen, dass das Gebäude auch nach den Arbeiten denkmalgerecht erhalten bleibt. Daher sind Sanierungen von denkmalgeschützten Häusern oft nicht nur komplexer, sondern auch kostspieliger.

Experten um Rat fragen

Eigentümer von denkmalgeschützten Gebäuden sollten die Kosten für Sanierungsarbeiten und die damit verbundenen langfristigen Ausgaben frühzeitig dokumentieren. Es empfiehlt sich, einen Architekten oder Sachverständigen mit Expertise im Denkmalschutz zu konsultieren. Viele Details am Bau haben einen erheblichen Einfluss auf die Kostenkalkulation. Oft bezieht sich der Denkmalschutz nur auf bestimmte Bereiche des Gebäudes, und es ist nicht immer erforderlich, das Gebäude in seinen Originalzustand zurückzuversetzen. Der Bestandsschutz bezieht sich nur auf den Bauzustand, der in der Denkmalschutzliste vermerkt ist. Behörden sind mittlerweile flexibler und genehmigen oft neue Bauprojekte. Daher sollten Immobilienbesitzer keine Scheu haben, sich frühzeitig von der Denkmalschutzbehörde beraten zu lassen.

Energieeffizienz ist besonders wichtig

Die energetische Sanierung ist insbesondere bei älteren oder unzureichend gedämmten Gebäuden von entscheidender Bedeutung. Solche Maßnahmen sind nicht nur umweltfreundlich, sondern senken auch die Heizkosten. Bevor ein Kaufvertrag abgeschlossen wird, sollten sich Käufer und Verkäufer darauf verständigen, welche Art von Dämmung genehmigt ist und welche Heizsysteme in das denkmalgeschützte Gebäude integriert werden können. Oft müssen denkmalgeschützte Häuser neue Türen und Fenster erhalten, um den Energieverbrauch zu senken. Dabei ist jedoch häufig vorgeschrieben, dass diese Elemente sich optisch dem Original anpassen müssen, was zusätzliche Kosten verursachen kann.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind erlaubt?

Die Auswahl der Sanierungsmaßnahmen für ein denkmalgeschütztes Haus hängt von den spezifischen Bedingungen des Gebäudes ab. Gesetzliche Vorschriften bieten mittlerweile einen gewissen Spielraum. Zum Beispiel sind Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien oft von der Pflicht zum Energieausweis befreit. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Bewohner auf Komfort verzichten müssen oder hohe Heizkosten akzeptieren sollen. Oft verfügen Gebäude aus vergangenen Epochen über dicke Wände, durch die viel Wärme verloren geht, insbesondere über die Fassaden. Wenn eine Außendämmung nicht genehmigt wird, kann eine Innendämmung eine alternative Lösung sein. Dabei ist es wichtig, dass solche Maßnahmen mit den bauphysikalischen Eigenschaften des denkmalgeschützten Gebäudes in Einklang stehen, um Schäden durch Schimmelbildung zu vermeiden. Auch der Austausch der Heizungsanlage kann dazu beitragen, die Energiekosten zu senken. Möglicherweise ist sogar die Installation eines Mini-Blockheizkraftwerks eine Option, das sowohl Wärme als auch Strom erzeugt.

Für Immobilienbesitzer gibt es Steuervorteile

Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien profitieren jedoch auch von einigen finanziellen Vorteilen. Sanierungsmaßnahmen steigern nicht nur den Wert der Immobilie, sondern sind auch aus steuerlicher Sicht interessant. Zum Beispiel können Kapitalanleger die Sanierungskosten über einen Zeitraum von zwölf Jahren komplett abschreiben, wobei die Abschreibung in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent und in den folgenden vier Jahren sieben Prozent beträgt. Wenn die denkmalgeschützte Immobilie selbst genutzt wird, beträgt die Abschreibung ebenfalls neun Prozent über zehn Jahre.

Ausgaben für die Instandhaltung von Außenanlagen sind nicht abschreibungsfähig

Ein Nachteil besteht jedoch in der fehlenden Möglichkeit, die Kosten für Arbeiten an Außenanlagen steuerlich abzusetzen. Die steuerliche Begünstigung betrifft auch nur die Bereiche des Hauses, die als denkmalgeschützt eingestuft sind. Die zuständige Denkmalschutzbehörde informiert über spezielle Maßnahmen, die steuerlich absetzbar sind. Immobilienbesitzer sollten daher vor Beginn der Sanierung Rücksprache mit der Denkmalschutzbehörde halten, um sicherzustellen, dass die Kosten steuerlich anerkannt werden. Die Anschaffungskosten können jedoch selbst steuerlich geltend gemacht werden. Für Häuser bis zum Baujahr 1924 beträgt die Abschreibung 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren, während sie für Häuser ab Baujahr 1925 auf zwei Prozent über 50 Jahre sinkt.

Diese Zuschüsse werden bewilligt

Wenn die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, können die Ausgaben nicht mit sieben bzw. neun Prozent abgeschrieben werden. Stattdessen werden sie wie Anschaffungskosten behandelt und über einen Zeitraum von 40 bzw. 50 Jahren linear abgeschrieben. Immobilienbesitzer von denkmalgeschützten Gebäuden können mittlerweile auch finanzielle Unterstützung in Form von Förderungen erhalten. Einige Gemeinden gewähren Zuschüsse für Sanierungen von Immobilien, um Stadterneuerungsprojekte voranzutreiben. Die Berechtigung für solche Mittel wird individuell geprüft. Alternativ bieten Kreditinstitute wie die KfW-Bank finanzielle Unterstützung an. Die Investitionsbank vergibt spezielle Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen für energetische Sanierungen. Es ist jedoch zu beachten, dass diese Zuschüsse in der Regel nicht mit anderen Fördermitteln kombiniert werden können. Eine Doppelförderung, wie eine Kombination aus Zuschuss und Steuervorteil, ist normalerweise nicht möglich.

Was sollten Immobilienmakler bei dem Verkauf von denkmalgeschützten Gebäuden beachten?

Um den Steuervorteil für potenzielle Käufer zu maximieren, sollte das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erwarteter Mieteinnahme ausgewogen sein. Ein Investor sollte idealerweise nicht mehr als das 24-fache der jährlichen Mieteinnahmen als Kaufpreis zahlen. Vor einem Kauf ist es wichtig, dass der Makler und interessierte Kunden das Gebäude persönlich besichtigen. Diese Besichtigungen geben einen ersten Eindruck davon, ob das finanzielle Gleichgewicht realistisch ist.

Sollten Sie weitere Fragen zum Thema Immobilienverkauf, Immobilienvermietung oder sonstige Anliegen zum Thema Immobilien haben, können Sie sich gern jederzeit an uns wenden

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