Die Verbindung zwischen Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt für Neuvermietungen in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Der Mietpreisspiegel dient als Grundlage zur Festlegung der Mietpreisbremse, indem er hilft zu bestimmen, ob die Miethöhe bei einer Neuvermietung über zehn Prozent der ortsüblichen Miete liegt. In solchen Fällen ist der angesetzte Mietpreis in der Regel zu hoch. Immobilienmakler und Vermieter sollten sich daher intensiv mit dem aktuellen Mietspiegel vertrautmachen, da Verstöße gegen die Vorschriften rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können.
Besonders aussagekräftig ist der qualifizierte Mietspiegel, der in größeren Städten unter Berücksichtigung wissenschaftlicher und statistischer Aspekte erstellt wird. Für kleinere Gemeinden hingegen sind solche qualifizierten Mietspiegel oft nicht realisierbar, da der Aufwand zu groß ist und nicht genügend Daten zur Verfügung stehen. Daher werden dort einfache Mietpreisspiegel erstellt, die jedoch keine präzisen Kennzahlen für die Festlegung ortsüblicher Mietpreise bieten.
Potenzielle Mieter und Interessierte können Einsicht in die Mietspiegel nehmen, indem sie bei der Stadtverwaltung eine Schutzgebühr entrichten. Auch wenn einzelne Versionen der Mietspiegel variieren, gibt es dennoch allgemeine Regelungen, die zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden können.
Tipps zur Ermittlung des Grundpreises einer Wohnung oder eines Hauses
Die meisten Mietpreisspiegel sind in einen allgemeinen Erklärungsteil und einen tabellarischen Abschnitt unterteilt. Zunächst müssen Immobilienmakler und andere Fachleute den Grundpreis für die zu vermietenden Objekte ermitteln. Dieser Grundpreis kann anhand der Tabelle berechnet werden, die Informationen über die Wohnungsgrößen in den Zeilen und das Baujahr sowie den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit in den Spalten enthält. Da in der Regel höhere Quadratmeterpreise für kleinere Objekte gelten, sind die Objekte im Mietpreisspiegel nach Wohnungsgrößen kategorisiert. Je nach Mietpreisspiegel liefert die Tabelle zudem weitere relevante Informationen, wie die Wohnlage oder die Art der Heizungsanlage, zur Festlegung des Grundpreises. Der im Mietpreisspiegel angegebene Grundpreis bezieht sich normalerweise auf die Netto-Kaltmiete; sollten im Mietvertrag jedoch Teilinklusivmieten oder Brutto-Kaltmieten ausgewiesen sein, müssen diese für einen Vergleich mit dem Mietspiegel herausgerechnet werden.
Erhält das Wohnobjekt einen Zuschlag aufgrund seiner Lage?
Der Standort und die Wohnlage beeinflussen ebenfalls die Mietpreise. Der Mietpreisspiegel kann daher in verschiedene Stadtteile unterteilt werden, und die Immobilienmärkte werden in einfache sowie gehobene Lagen klassifiziert. Diese Anpassungen variieren je nach Stadt. Viele Mietpreisspiegel enthalten Karten oder Straßenverzeichnisse, die zur genauen Bestimmung des Lagezuschlags dienen.
Hohe Ausstattungen zahlen sich aus
Die Ausstattung einer Wohnung spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisermittlung. Verfügt das Wohnobjekt über einen überdurchschnittlichen Standard, sind zusätzliche Zuschläge auf den Mietpreis durchaus gerechtfertigt. Werden jedoch die Ausstattungsstandards nicht erfüllt, können Preisabschläge erfolgen. Solche Zu- oder Abschläge hängen unter anderem von der Qualität der Türen und Bodenbeläge, der Art des Gebäudes sowie der vorhandenen Wärme- und Schallisolierung ab. Einige Mietpreisspiegel bieten Checklisten, in denen die Zu- und Abschläge genau aufgelistet sind, wobei alle Details miteinander verrechnet werden.
Ausstattungsfragen sorgen für Streitigkeiten
Oft entsteht zwischen Mietern und Vermietern Unklarheit darüber, ob Zuschläge auch dann gelten, wenn der Mieter den Wohnwert des Objekts selbst erhöht hat. In der Vergangenheit haben Gerichtsentscheidungen mehrfach bestätigt, dass Vermieter Mieterhöhungen nicht aufgrund von Verbesserungen durch die Mieter vornehmen dürfen. Das bedeutet, dass durch Mieter vorgenommene Verbesserungen nicht in die Berechnung von Zuschlägen einfließen sollten, um eine doppelte Belastung für den Mieter zu vermeiden – einmal für die Ausstattung und einmal für die Mieterhöhung.
Das Punktesystem für Zu- und Abschläge
Einige Mietpreisspiegel nutzen ein Punktesystem zur Berechnung von wertsenkenden Abschlägen und wertsteigernden Zuschlägen. Bei diesem System müssen Vermieter oder Immobilienexperten zunächst die festgelegten Punkte zusammenrechnen. Das Ergebnis wird dann mithilfe einer Formel in einen Eurobetrag umgerechnet, auf dessen Grundlage die Zu- und Abschläge für die Miete basieren.
Hinweise zur Ermittlung von Preisspannen und ortsüblicher Vergleichsmiete
Um die monatliche Durchschnittsmiete zu ermitteln, sollten Vermieter oder Immobilienmakler alle Zu- und Abschläge, den Lagezuschlag sowie den Grundpreis miteinander verrechnen. Das Resultat ist ein Durchschnittsbetrag, der Schwankungen unterliegen kann. Deshalb veröffentlichen viele Mietpreisspiegel einen durchschnittlichen Wert, der eine Spanne mit höheren und niedrigeren Beträgen einschließt. Alle Mietpreise innerhalb dieser Spanne gelten als ortsüblich. Vermieter sind jedoch verpflichtet, zu erklären, warum ihre Beträge nicht dem Durchschnitt entsprechen.
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