Der individuelle Finanzierungsplan

Ein Finanzierungsplan hat den Zweck, die verschiedenen Kostenkomponenten zu visualisieren, um Immobilienkäufern oder Bauherren einen Überblick über die monatlichen Belastungen bis zum Ende der Finanzierungsphase zu bieten. Der Finanzierungsplan setzt sich aus drei Hauptteilen zusammen:

• Gesamtkosten des Vorhabens
• Fremdkapital
• Eigenmittel

1. Festlegung des maximalen Budgets

Im ersten Schritt der Finanzierungsplanung sollte eine Bestandsaufnahme der finanziellen Situation erfolgen. Es gilt zu klären, welcher monatliche Betrag für die Rückzahlung eines Darlehens zur Verfügung steht. Dabei ist es wichtig, auch Rücklagen für anstehende Instandhaltungskosten zu berücksichtigen. Die Erstellung eines Haushaltsplans bietet sich an, um einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben zu erhalten.

2. Bestimmung der Höhe des Eigenkapitals

Im Rahmen des Finanzierungsplans sollte die Höhe des Eigenkapitals festgelegt werden, das der Kreditnehmer einbringt. Generell wird empfohlen, etwa 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital einzusetzen, da dies zu niedrigeren Sollzinsen für das Darlehen führt. Nach Festlegung des Eigenkapitalbetrags kann der mögliche Darlehensbetrag addiert werden, und somit lässt sich das maximale finanzielle Budget bestimmen. Um auf unvorhergesehene Ausgaben vorbereitet zu sein, ist es ratsam, nicht das gesamte Eigenkapital in die Finanzierung zu investieren und Rücklagen zu behalten. Je nach handwerklichem Geschick können bestimmte Eigenleistungen selbst erbracht werden; der Zeitaufwand sollte im Voraus genau kalkuliert werden. In Ausnahmefällen ist auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich, was als Vollfinanzierung bezeichnet wird.

3. Berechnung der Gesamtkosten

Im nächsten Schritt erfolgt die Ermittlung des Darlehensbedarfs, der aus dem Kaufpreis und zusätzlichen Nebenkosten besteht. Beim Erwerb einer Immobilie, sei es eine Wohnung oder ein Haus, entstehen prozentuale Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis. Diese umfassen unter anderem die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuch- und Maklergebühren. Die Notarkosten betragen in der Regel 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, wobei der Käufer üblicherweise den Notar engagiert und einen Großteil der Kosten trägt. Zusätzlich belaufen sich die Grundbuchkosten auf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die genaue Höhe der Maklerprovision variiert je nach Bundesland, bewegt sich jedoch meist zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises.

Nachdem die Gesamtaufwendungen, vorhandenen Eigenmittel und der monatlich verfügbare Betrag ermittelt wurden, kann die benötigte Darlehenshöhe festgelegt werden. Bei der Planung sollten auch Zuschüsse, wie beispielsweise verschiedene Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), bereits berücksichtigt werden, da sie in das Fremdkapital einfließen.

4. Zeitliche Zielsetzung

Der Finanzierungsplan legt ebenfalls den Zeitrahmen fest, in dem die Finanzierung stattfinden soll. Die Dauer der Finanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Tilgungsrate, und variiert somit je nach Bauvorhaben. Eine empfohlene Planung sieht vor, dass der Kreditnehmer bis zum Rentenalter schuldenfrei ist. Die Umsetzbarkeit dieses Plans hängt entscheidend vom Zeitpunkt des Beginns der Finanzierung ab.

5. Informationsbeschaffung zu verschiedenen Darlehensformen

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren. Zwischen den verschiedenen Darlehensarten bestehen erhebliche Unterschiede, über die sich der Kreditnehmer vorab informieren sollte. Das Annuitätendarlehen gilt als klassische Baufinanzierung, bei der gleichbleibend hohe Monatsraten gezahlt werden. Nach Ende der Finanzierung bleibt in der Regel eine Restschuld, die durch eine sogenannte Anschlussfinanzierung beglichen wird. Das Volltilgerdarlehen hingegen gibt bereits bei der Finanzierungsplanung Auskunft darüber, wann der Kredit vollständig abbezahlt ist. Hier ist der Darlehensnehmer am Ende der Laufzeit schuldenfrei, da eine höhere Tilgung als beim Annuitätendarlehen vorgesehen ist.

Für Personen mit höherem Einkommen und Risikobereitschaft kommt das variable Darlehen ohne festen Zinssatz in Betracht. Die Zinsen passen sich alle drei Monate den Marktzinsen an. Eine andere Option ist das Bausparen, das besonders für Personen mit wenig oder keinem Eigenkapital geeignet ist und mit einem Kombikredit kombiniert werden kann.

6. Auswahl der geeigneten Zinsbindung

Die Zinsbindung spielt eine bedeutende Rolle im Finanzierungsplan. Um die passende Zinsbindung zu wählen, ist es ratsam, die Zinsentwicklung zu beobachten. Liegen die Zinsen aktuell niedrig, aber es gibt Anzeichen für steigende Zinsen, sollte eine längere Zinsbindung gewählt werden, um sich vor dem Zinsänderungsrisiko zu schützen. Bei hohem Zinsniveau und der Aussicht auf eine mögliche Zinssenkung in naher Zukunft ist eine kurze Zinsbindung die optimale Wahl. Dadurch kann der Kreditnehmer von den gesunkenen Zinsen bei der Anschlussfinanzierung profitieren.

7. Auswahl der richtigen Tilgung

Bei der Wahl der geeigneten Tilgung sind einige Aspekte zu berücksichtigen. Obwohl eine höhere Tilgung dazu führt, dass der Kredit schneller abbezahlt wird, sollte sie dennoch nicht zu hoch sein, da dies mit einer höheren monatlichen Belastung einhergeht. Wenn möglich, wird ein anfänglicher Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent pro Jahr als Richtwert empfohlen.

8. Einbeziehung von Fördermitteln in die Planung

Bereits in der Planungsphase sollte der Kreditnehmer Informationen über verschiedene Fördermöglichkeiten einholen und diese in die Berechnungen einbeziehen. Eine Baufinanzierung besteht häufig aus einem Hauptdarlehen und einem Förderdarlehen. Diese Förderdarlehen und deren Konditionen werden bereits in den Finanzierungsplan integriert. Beispielhaft für mögliche Förderungen sind die KfW-Förderprogramme zu nennen, die als zinsgünstige Möglichkeiten gelten, ein Eigenheim zu unterstützen. Auch das Wohn-Riestern kann in den Finanzierungsplan integriert werden, wobei das Kapital aus dem Riester-Vertrag direkt in die Baufinanzierung fließt. Da Gemeinden und Städte mit Förderprogrammen Bevölkerung anziehen möchten, ist es ratsam, Informationen über zusätzliche Förderprogramme der jeweiligen Stadt oder Gemeinde einzuholen.

9. Bewusste Berücksichtigung von Sondertilgungsmöglichkeiten

Eine Empfehlung bei der Finanzierungsplanung ist die flexible Gestaltung des Plans. Kostenlose Sondertilgungsoptionen sollten in den Vertrag aufgenommen werden, insbesondere wenn zusätzliche Einkünfte, wie beispielsweise durch eine Erbschaft, erwartet werden. Es ist zu bedenken, dass Sondertilgungsoptionen zusätzliche Kosten verursachen können, da sich der jährlich zahlbare Sollzins erhöht. Sondertilgungsmöglichkeiten lohnen sich nur dann, wenn tatsächlich von ihnen Gebrauch gemacht wird.

10. Erstellung eines Tilgungsplans

Nach Umsetzung des gewünschten Finanzierungsplans sollte ein Tilgungsplan vorliegen, der Bestandteil des Darlehensvertrags ist. Dieser Plan zeigt die Monat für Monat anfallenden Raten und Kosten ab dem Beginn der Finanzierung bis zum Ende der gewählten Zinsbindung auf. Er gibt auch Auskunft darüber, wie sich die Restschuld und die Zinskosten von Jahr zu Jahr reduzieren.

Das Team von AUEN Immobilien arbeitet mit erfahrenen und professionellen Baufinanzieren zusammen. Kontaktieren Sie uns bei weiteren Fragen und Anliegen gern persönlich.