Warum den Verkehrswert ermitteln?
Die Berechnung des Verkehrswerts ist in folgenden Fällen notwendig:
- Bei einer Scheidung
- Bei Verkaufsabsicht
- Bei Erbstreitigkeiten
- Bei der Aufnahme eines Darlehens für Kreditinstitute
- Bei jeder Art von Vermögensauseinandersetzung
Definition Verkehrswert
Der Verkehrswert gilt allgemein als objektiver und zuverlässiger Wert für eine Immobilie. Eine präzise Definition liefert § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB):
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Diese Definition verdeutlicht, dass der Verkehrswert mit dem Marktwert gleichzusetzen ist. Die wichtigsten Einflussfaktoren auf den Verkehrswert von Wohn- oder Gewerbeobjekten sind deren tatsächliche Eigenschaften, die Lage des Grundstücks und andere relevante Merkmale. Der ermittelte Verkehrswert muss immer auf einen bestimmten Stichtag bezogen werden. Daher sollte der Verkehrswert von Immobilien vor einem geplanten Verkauf immer unmittelbar vor der Vermarktung bewertet werden. Ein kompetenter Immobilienmakler berücksichtigt zusätzlich mittelfristige und aktuelle Prognosen, um den optimalen Verkaufspreis zu erzielen.
Mit welchen Verfahren wird der Verkehrswert berechnet?
Rechtliche Grundlagen für die Ermittlung des Marktwerts sind die WertR 2006 (Richtlinien zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken) und die WertV (Wertermittlungsverordnung). Abhängig vom jeweiligen Objekt wird der Verkehrswert mit verschiedenen Methoden berechnet:
- Vergleichswertverfahren: Hauptsächlich bei unbebauten Grundstücken sowie bei eigen genutzten Wohnungen. Hier werden ähnliche, kürzlich verkaufte Immobilien herangezogen, um den Wert zu bestimmen.
- Sachwertverfahren: Empfohlen für eigengenutzte Häuser. Dabei werden die Baukosten und der Wert des Grundstücks berücksichtigt.
- Ertragswertverfahren: Anwendung bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern. Hier steht der Ertrag, den die Immobilie generiert, im Vordergrund.
Diese Methoden basieren auf speziellen Formeln und aktuellen Marktdaten, die Experten wie Immobilienmakler oder Gutachter kennen. Verkehrswertermittlungen sollten immer von Fachleuten durchgeführt werden. Die besten Ergebnisse liefern vereidigte, öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige. Auch Ingenieure oder Architekten mit entsprechender Qualifikation können diese Bewertungen vornehmen.
Ein erfahrener Immobilienexperte ist bei der Auswahl von Dienstleistern empfehlenswert. Immobilienmakler können zwar Zusatzqualifikationen besitzen, fertigen jedoch keine formellen Gutachten an.
Mit welchen Kosten muss gerechnet werden?
Seit 2009 dürfen die Vertragsparteien die Gebühren für einen öffentlich bestellten, zertifizierten und vereidigten Wertgutachter frei verhandeln. Immobilieneigentümer sollten sich bewusst sein, dass die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens mit Kosten verbunden ist. Diese setzen sich in der Regel aus einem Grundbetrag, dem Verkehrswert des Objekts und einem zusätzlichen Aufschlag bei besonders großem Aufwand zusammen.
Im Durchschnitt müssen Immobilienbesitzer für ein Gutachten zwischen 1.000 und 2.000 Euro einplanen, wenn ein bebautes Grundstück im Wert von 200.000 bis 300.000 Euro bewertet werden soll. Nach der Beauftragung dauert die Erstellung des Gutachtens in der Regel bis zu drei Monate, da der Gutachter alle notwendigen Unterlagen prüfen muss. Wenn der Gutachter diese Dokumente selbst beschaffen muss, erhöht sich der Kostenaufwand entsprechend.
Ein Kurzgutachten umfasst nur wenige Seiten, während ein klassisches Gutachten etwa 30 bis 50 Seiten lang ist. Die Ergebnisse werden üblicherweise sowohl in digitaler Form als auch in mindestens zwei gedruckten Exemplaren überreicht.
Immobilienverkäufe: Der unverzichtbare Verkehrswert
Der Verkehrswert bzw. Marktwert bildet eine essenzielle Grundlage für die Bewertung von Immobilien. Verkäufer oder Eigentümer von Wohn- oder Gewerbeobjekten nutzen diesen Wert als Richtlinie für den Verkauf. Ein Verkehrswertgutachten gibt Auskunft über den Wert des Objekts zu einem bestimmten Stichtag, basierend auf Lage und Bauzustand. Dieser Wert dient als Orientierung und spiegelt die Marktbedingungen zum Zeitpunkt der Bewertung wider. Da sich der Immobilienmarkt jedoch schnell verändert, ist der aktuelle Verkehrswert nur für einen begrenzten Zeitraum gültig. Daher ist eine Neubewertung direkt vor der Vermarktung oder Inserierung besonders wichtig.
Wer ist für die Wertermittlung zuständig?
Im Allgemeinen wird Immobilieneigentümern empfohlen, die Wertermittlung von einem qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter durchführen zu lassen. Insbesondere bei rechtlichen Angelegenheiten wie Vermögensauseinandersetzungen oder Scheidungen sind Gutachten von Sachverständigen unerlässlich. Für den regulären Verkauf von Immobilien hingegen sind die Einschätzungen eines Immobilienmaklers vollkommen ausreichend. Diese Form der Bewertung ist in der Regel Bestandteil des Maklervertrags und daher kostenfrei. Die Kosten für ein Gutachten hängen dagegen vom Umfang des Dokuments ab. Letztlich sollte jeder Immobilienbesitzer je nach Absicht selbst entscheiden, ob er die Unterstützung eines Sachverständigen oder eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen möchte.
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