Sinn und Zweck der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Mieten in Gebieten mit hoher Nachfrage übermäßig stark steigen. Ihr Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und Mieter vor überteuerten Neuvermietungen zu schützen.
Konkret bedeutet das: Wenn eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet wird, darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – sofern die Mietpreisbremse in diesem Gebiet gilt. So sollen extreme Mietsteigerungen begrenzt und der Wohnungsmarkt für mehr Menschen erschwinglich bleiben.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend in Deutschland. Seit Juni 2015 können Bundesländer selbst entscheiden, ob sie die Regelung in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt anwenden. Allerdings gibt es einige allgemeine Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift:
- Neubauten: Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
- Bestandsmieten: Lag die Miete des Vormieters bereits vor Einführung der Mietpreisbremse über der zulässigen Grenze (maximal 10 % über der Vergleichsmiete), darf der Vermieter diese Miethöhe beibehalten.
- Umfassende Modernisierung: Wenn eine Wohnung so modernisiert wurde, dass ihr Standard mit einem Neubau vergleichbar ist, entfällt die Mietpreisbremse.
Trifft keine dieser Ausnahmen zu, darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % entsprechen – vorausgesetzt, die Mietpreisbremse gilt in der jeweiligen Region. Die Vergleichsmiete wird in den meisten Städten und Gemeinden durch den Mietspiegel festgelegt. Gibt es keinen Mietspiegel, können Vergleichsdatenbanken von Mieter- und Vermieterverbänden, Sachverständigengutachten oder statistische Erhebungen als Referenz herangezogen werden. Alternativ kann eine Mieterhöhung anhand von drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden – eine Methode, die Immobilienmakler oft nutzen.
Tipps für Vermieter
Vor einer erneuten Vermietung sollten Immobilienmakler oder Vermieter zunächst prüfen, ob das jeweilige Gebiet von der Mietpreisbremse betroffen ist. Ist dies der Fall, darf die Miete den Höchstsatz des lokalen Mietspiegels um höchstens 10% überschreiten. Nur in Ausnahmefällen können Vermieter eine höhere Miete verlangen – etwa bei einer umfassenden Modernisierung oder wenn die Miete des Vormieters bereits über 10% der ortsüblichen Miete lag.
Wird bei der Neuvermietung ein Indexmietvertrag gewählt, richtet sich die Miethöhe nach dem Verbraucherpreisindex. In diesem Fall profitieren Vermieter von einer steigenden Preisentwicklung, solange nur der Verbraucherpreisindex ansteigt. Zudem können Vermieter ihren Mietern einen Staffelmietvertrag anbieten. Hierbei wird für jedes Jahr eine festgelegte Mietsteigerung vereinbart. Sollte die Mietsteigerung jedoch die 10%-Grenze überschreiten, wird sie auf diesen Höchstsatz begrenzt.
Tipps für Mieter
Die Mietpreisbremse ist grundsätzlich eine Regelung, die den Mietern zugutekommt. In Regionen mit einem unausgeglichenen Angebot-Nachfrage-Verhältnis sollen Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen geschützt werden. Allerdings gilt diese Regelung nicht für Neubauten oder umfassend modernisierte Objekte, bei denen die Mietpreisbremse nicht angewendet werden kann. Ebenso entfällt der Schutz, wenn die Miete des Vormieters bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.
Auch innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses kann die Miete über dem zulässigen Limit steigen: Nach einer umfassenden Modernisierung dürfen bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Mietpreisbremse – Welche Rechte stehen Mietern zu?
Mieter können überprüfen, ob der Mietpreis den Vorgaben der Mietpreisbremse entspricht, indem sie den örtlichen Mietspiegel einsehen. Existiert kein Mietspiegel, haben sie die Möglichkeit, auf Informationsquellen wie Mietdatenbanken zurückzugreifen. Sollte der Mietpreis zu hoch sein, haben Mieter das Recht, die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Diese Rückforderung ist jedoch erst ab dem Zeitpunkt möglich, an dem der Vermieter auf den Verstoß hingewiesen wurde. Zudem haben Mieter einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter. Dieser muss alle relevanten Informationen zur Zulässigkeit der vereinbarten Miete offenlegen, wie etwa die Miete des Vormieters oder den zugrunde liegenden Mietspiegel.
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Foto © Joshua Hoehne - Unsplash
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