Der Verkauf einer vermieteten Immobilie
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie sind besondere Überlegungen erforderlich. Im Unterschied zum Verkauf eines ungenutzten Hauses oder einer leerstehenden Wohnung ist es entscheidend, die Rechte der Mieter zu respektieren. Hier finden Sie alle erforderlichen Informationen, damit der Verkauf Ihrer Immobilie erfolgreich verläuft.
1. Ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie überhaupt möglich?
Grundsätzlich können vermietete Immobilien problemlos verkauft werden. Jedoch gilt gemäß § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Dies bedeutet, dass der Käufer nach der Übernahme der Immobilie die bestehenden Mietverhältnisse unverändert übernehmen muss. Diese gesetzliche Regelung erschwert häufig den Verkauf vermieteter Immobilien. Potenzielle Käufer haben dann nicht die freie Entscheidung darüber, an wen und unter welchen Bedingungen sie die Immobilie vermieten möchten. Dadurch ist die Gruppe potenzieller Käufer von Anfang an etwas kleiner im Vergleich zum Verkauf leerstehender Immobilien. Um einen geeigneten Käufer zu finden, empfiehlt es sich daher besonders, die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Dieser unterstützt Sie dabei, alle erforderlichen Unterlagen für den Verkauf einer vermieteten Immobilie zusammenzustellen, bevor Sie die Immobilie auf den Markt bringen.
Zusätzlich erforderliche Unterlagen für den Verkauf vermieteter Immobilien:
- Mietvertrag und Informationen zur letzten Mieterhöhung
- Bei Wohnungseigentümergemeinschaften: Teilungserklärung
- Nebenkostenabrechnungen
- Nachweis über Rücklagen für Instandhaltungen
- Sondervertragsdaten
2. Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?
Gemäß § 577 BGB haben Mieter unter spezifischen Bedingungen ein Vorkaufsrecht, insbesondere wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Das Vorkaufsrecht sieht vor, dass die Wohnungen zunächst den Mietern zum Kauf angeboten werden müssen. Zusätzlich erhalten die Mieter das Recht, ihre Entscheidung zu verschieben, bis der Verkäufer ihnen einen notariell beglaubigten Kaufvertrag vorlegt. In diesem Fall hat der Mieter zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Wenn dies der Fall ist, kann er die Immobilie zu den im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen erwerben. Es ist jedoch zu beachten, dass das Vorkaufsrecht nicht übertragbar ist. Berechtigt ist nur der Mieter, der sowohl zum Zeitpunkt der Umwandlung Mieter war als auch zum Zeitpunkt des Verkaufs noch Mieter ist. Es sei darauf hingewiesen, dass das Vorkaufsrecht für Mieter entfällt, wenn der Verkäufer sich entscheidet, die Immobilie an ein Familienmitglied zu veräußern.
3. Welche Herausforderungen ergeben sich bei der Vermarktung vermieteter Immobilien?
Die Vermarktung von vermieteten Immobilien erfordert eine spezielle Herangehensweise. Für das Immobilienexposé sind ansprechende Fotografien der Wohnung von entscheidender Bedeutung. Da die Attraktivität der Immobilie maßgeblich vom Zustand der Möblierung des Mieters abhängt, ist es ratsam, diesen frühzeitig zu kontaktieren und über Ihre Vermarktungspläne zu informieren. Nach der Fotografie ist es wichtig sicherzustellen, dass private Bilder und persönliche Gegenstände auf den Fotos unkenntlich gemacht werden, bevor Sie die Immobilie bewerben. Des Weiteren ist zu beachten, dass die Zielgruppe für den Verkauf vermieteter Immobilien etwas eingeschränkter ist im Vergleich zu leerstehenden Objekten. Direkt ansprechen können Sie hauptsächlich zwei Interessentengruppen:
- Kapitalanleger, die Interesse daran haben, die Immobilie nach einigen Jahren mit Gewinn weiterzuverkaufen.
- Personen, die die Immobilie selbst bewohnen möchten und daher Eigenbedarf anmelden können.
4. Wie verläuft die Besichtigung einer vermieteten Immobilie?
In Deutschland steht Vermietern grundsätzlich kein generelles Besichtigungsrecht für vermietete Immobilien zu. Allerdings darf ein Vermieter, der eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, die Immobilie einmal pro Woche für höchstens zwei Stunden mit potenziellen Käufern oder einem Makler besichtigen. Die Absprache von Besichtigungsterminen sollte dabei mindestens 14 Tage im Voraus mit dem Mieter erfolgen. In der Regel werden diese Termine werktags zwischen 10 und 13 Uhr oder zwischen 16 und 18 Uhr anberaumt. Dennoch ist es wichtig, die Wünsche und Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen.
Es empfiehlt sich, die Mieter von Anfang an in den Prozess einzubeziehen und sie über den Verkaufsplan zu informieren. Eine offene Kommunikation wird die Vereinbarung von Besichtigungsterminen erleichtern.
5. Welche speziellen Aspekte sind beim Erstellen des Kaufvertrags für eine vermietete Immobilie zu beachten?
Im Kaufvertrag für eine vermietete Immobilie ist wichtig zu betonen, dass es sich um eine bereits vermietete Immobilie handelt. Zusätzlich sollten die Rechte und Pflichten des neuen Eigentümers, die sich aus dem bestehenden Mietvertrag ergeben, klar und präzise aufgeführt werden. Ähnlich wie beim Verkauf leerstehender Immobilien muss auch der Kaufvertrag für vermietete Immobilien von einem Notar beglaubigt werden. Der Notar erstellt den Vertrag zwischen den Parteien und informiert sie über die rechtliche Tragweite sowie die Inhalte des Vertrags. Weitere Details zum Kaufvertrag und zum Notartermin finden Sie hier.
Integrieren Sie im Kaufvertrag auch Regelungen zu Betriebskosten, der Rückzahlung der Kaution und gegebenenfalls ausstehenden Mietzahlungen. Auf diese Weise können potenzielle Konflikte mit dem Käufer vermieden werden.
6. Hat der neue Eigentümer das Recht, dem Mieter nach dem Kauf zu kündigen?
Nein, der Mietvertrag kann ohne die Zustimmung des Mieters nicht geändert oder gekündigt werden. Allerdings kann der Vermieter ein Eigenbedarfsinteresse anmelden, wenn er selbst, ein Familienmitglied oder eine Person seines Haushalts die Absicht hat, in der Immobilie zu wohnen. Gemäß § 573 II Nr. 2 BGB hat der Vermieter in diesem Fall das Recht, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Auch bei einer Kündigung aus Eigenbedarf müssen jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.
Sie überlegen, Ihre vermietete Wohnung zu verkaufen? Wir unterstützen Sie gerne dabei!
Kontakt zu AUEN Immobilien
Karte öffnen
Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass bei der Aktivierung der Karte Daten an den Anbieter Google übermittelt werden.
