Immobilienmakler sind verpflichtet, Maßnahmen gegen mögliche Geldwäsche zu ergreifen

Neben internen Maßnahmen sind auch externe Pflichten einzuhalten. Dazu gehört die Identifizierung von Käufern, Verkäufern oder deren Vertretern. Immobilienmakler müssen hierfür amtliche Dokumente wie Pässe prüfen und die enthaltenen Daten dokumentieren. Das Anfertigen und Archivieren von Kopien ist sinnvoll, muss jedoch den Datenschutzrichtlinien entsprechen. Weitergabe dieser Daten an unbefugte Dritte ist untersagt.

Mit diesen Maßnahmen tragen Immobilienmakler aktiv zur Prävention von Geldwäsche bei und sichern sich rechtlich ab.

Die Überprüfung und Dokumentation juristischer Personen gestaltet sich anspruchsvoller. Es müssen der Sitz und die Adresse der Gesellschaft, die Namen aller Mitglieder des Vertretungsorgans sowie deren gesetzliche Vertreter festgestellt werden. Wirtschaftlich Berechtigte, die mit mehr als 25 Prozent am Immobiliengeschäft beteiligt sind, müssen ebenfalls dokumentiert werden. Hierzu ist ein Handelsregisterauszug erforderlich, bei komplexen Strukturen möglicherweise auch eine Gesellschafterliste.

Seit dem 26. Juni 2017 sind Immobilienmakler verpflichtet, Dokumente wie Handelsregisterauszüge erst dann einzufordern, wenn der Kunde ein ernsthaftes Interesse am Kauf bekundet. Dies wird durch Handlungen wie die Zahlung einer Reservierungsgebühr, den Erhalt eines Kaufvertrags oder den Abschluss eines Vorvertrags nachgewiesen.

Vor diesem Datum galt die Pflicht zur Identitätsprüfung bereits, wenn ein potenzieller Verkauf erkennbar war. Besonders bei Besichtigungen für nicht selbst genutzte Immobilien waren Makler angehalten, Ausweisdokumente vorzulegen, um die Identität der Interessenten zu prüfen. Wurde die Adresse des Objekts preisgegeben, war dies gleichbedeutend mit einer indirekten Offenlegung der Eigentümerdaten, weshalb die Identitätsfeststellung bereits vor der Besichtigung erfolgen sollte.

Immobilienmakler sind verpflichtet, bei einem berechtigten Verdacht auf illegale Aktivitäten ihrer Kunden umgehend tätig zu werden. Eine Meldung ist bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) der Generalzolldirektion erforderlich, die über die Plattform goAML nach vorheriger Registrierung erfolgt. Typische Anzeichen für Geldwäsche umfassen:

• Barzahlung von Kaufpreis oder Provision.
• Fehlende oder fragwürdige Finanzierungs- oder Kapitalnachweise, etwa aus Steuerparadiesen.
• Hinweise auf den Einsatz eines "Strohmanns" oder wirtschaftlich unplausible Geschäfte.
• Unterbeurkundung im Kaufvertrag mit zusätzlicher Barzahlung.
• Verweigerung der Identitätsprüfung oder Wunsch nach Anonymität.
• Erwerb von Wohnimmobilien in Deutschland durch Kunden ohne festen Wohnsitz im Land.
• Diskrepanz zwischen Kaufpreis und den finanziellen Verhältnissen des Kunden.

Das Geldwäschegesetz gilt unabhängig vom Transaktionswert, sodass selbst ein Verkauf für 12.000 Euro dokumentationspflichtig ist. Verstöße gegen diese Vorschriften können als Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Straftaten liegen vor, wenn Makler wissentlich Geldwäsche unterstützen oder dies bewusst tolerieren.

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