Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die den Anstieg von Mieten bei Wiedervermietung begrenzen soll. Sie wurde 2015 eingeführt und betrifft Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt – Berlin ist eines der prominentesten Beispiele.
Kernregel: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich nach dem Berliner Mietspiegel, der regelmäßig aktualisiert wird.
Wo gilt die Mietpreisbremse in Berlin?
In Berlin gilt die Mietpreisbremse flächendeckend für fast alle Wohnlagen. Die Berliner Landesregierung hat offiziell festgestellt, dass die Hauptstadt ein „angespannter Wohnungsmarkt“ ist – damit greifen die bundesrechtlichen Regelungen vollumfänglich.
Welche Ausnahmen gibt es?
Trotz der klaren Regelung gibt es einige wichtige Ausnahmen, bei denen Vermieter eine höhere Miete verlangen dürfen:
- Erstvermietung nach Neubau:
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
- Umfassend modernisierte Wohnungen:
Wenn eine Wohnung umfassend saniert oder modernisiert wurde, kann sie ebenfalls ohne Mietbegrenzung neu vermietet werden. Als Faustregel gilt: Wenn die Investitionskosten etwa ein Drittel der Neubaukosten erreichen.
- Bestandsmiete als Obergrenze:
Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der erlaubten Grenze liegt, darf diese auch vom neuen Mieter verlangt werden – solange sie nicht missbräuchlich erhöht wurde.
Transparenzpflicht für Vermieter
Seit der Reform der Mietpreisbremse 2019 gilt: Vermieter müssen den Mieter bereits vor Vertragsabschluss schriftlich über Ausnahmen informieren, falls sie eine höhere Miete verlangen (z. B. wegen Modernisierung oder Bestandsmiete).
Wer dieser Auskunftspflicht nicht nachkommt, kann sich im Streitfall nicht auf die Ausnahme berufen – ein entscheidender Punkt bei etwaigen Rückforderungen.
Was können Mieter tun, wenn die Miete zu hoch ist?
Mieter, die vermuten, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, können diese rügen – schriftlich und mit Begründung. Erfolgt die Rüge korrekt, kann die Miete auf das zulässige Maß abgesenkt werden. Zudem besteht in bestimmten Fällen ein Rückzahlungsanspruch für überhöht gezahlte Mieten – allerdings erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.
Auswirkungen auf den Berliner Immobilienmarkt
Die Mietpreisbremse soll Mieter schützen, steht jedoch auch in der Kritik:
- Befürworter sehen sie als notwendige Maßnahme gegen explodierende Mieten.
- Kritiker bemängeln die geringe Wirksamkeit und die rechtlichen Schlupflöcher.
- Für Vermieter bedeutet sie in vielen Fällen mehr Aufwand und geringere Renditechancen.
- Für Käufer von Anlageimmobilien ist die Mietpreisbremse ein entscheidender Faktor bei der Kalkulation.
Dennoch bleibt sie ein fester Bestandteil des Berliner Wohnungsmarktes – und wird durch die regelmäßige Aktualisierung des Mietspiegels auch zukünftig Einfluss auf die Entwicklung der Mieten haben.
Fazit
Die Mietpreisbremse in Berlin ist ein komplexes, aber zentrales Thema für alle, die sich mit Mietwohnungen beschäftigen – sei es als Mieter, Vermieter oder Immobilieninteressierter. Wer sich mit den geltenden Regeln und Ausnahmen auskennt, kann viele Unsicherheiten vermeiden – und im besten Fall Konflikte verhindern, bevor sie entstehen.
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