Steuern beim Verkauf von Immobilien - Welche Nutzung liegt zugrunde?
Beim Verkauf von Immobilien spielen Steuerfragen eine zentrale Rolle, insbesondere in Bezug auf die Nutzung der Objekte sowie die Einhaltung gesetzlicher Fristen wie der "Drei-Objekt-Grenze" und der "Spekulationsfrist". Die Einstufung der Immobilie als Privat- oder Betriebsvermögen ist entscheidend für die steuerliche Behandlung der Verkaufsgewinne. Gewinne aus dem Verkauf von Betriebsvermögen unterliegen generell der Steuerpflicht, während für Privatvermögen andere Regelungen gelten. Die Spekulationssteuer betrifft Gewinne aus privaten Verkäufen innerhalb einer zehnjährigen Frist ab der Kaufvertragsbeurkundung oder einem bindenden Vorvertrag. Verkäufe innerhalb dieser Frist führen zur Steuerpflicht, während Gewinne nach Ablauf der Frist steuerfrei sind.
Verkauf von selbstgenutzten oder fremdgenutzten Immobilien?
Der Verkaufserlös einer selbstgenutzten Immobilie hat ebenfalls steuerliche Auswirkungen. Um steuerfrei zu bleiben, muss die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich vom Eigentümer, dessen Ehepartner oder kindergeldberechtigten Kindern bewohnt worden sein. Bei nicht selbstgenutzten Immobilien müssen Eigentümer, die die Zehn-Jahres-Frist nicht einhalten, Spekulationssteuer zahlen. Der Verkaufserlös wäre nur nach mindestens zehn Jahren im Eigentum des Verkäufers steuerfrei. Deshalb sollten Eigentümer von fremdgenutzten Immobilien erwägen, diese erst nach Ablauf von zehn Jahren zu verkaufen. Eine alternative Möglichkeit besteht darin, kurz vor dem Verkauf Eigenbedarf anzumelden und die Immobilie im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu nutzen. In diesem Fall entfällt ebenfalls die Steuerpflicht, es sei denn, die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wird überschritten.
Gewerbesteuer und die Drei-Objekt-Grenze
Die Drei-Objekt-Grenze bezieht sich auf die Anzahl der innerhalb eines bestimmten Zeitraums verkauften Immobilien. Verkauft eine Person innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, wird dies vom Gesetzgeber automatisch als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft. Dies führt automatisch zu steuerlichen Verpflichtungen, wie von den Finanzbehörden festgelegt. Selbst wenn Eigentümer zunächst eine zusammenhängende Immobilie wie ein Mehrfamilienhaus erwerben und diese dann innerhalb von fünf Jahren in mehrere Einheiten aufteilen und verkaufen, unterliegen sie der Pflicht zur Gewerbesteuerzahlung.
Umsatz- und Gewerbesteuer
Im Rahmen eines privaten Immobilienverkaufs wird keine Umsatzsteuer erhoben. Bei gewerblichen Grundstücksgeschäften müssen Käufer hingegen mit einer Mehrwertsteuer von 19 Prozent rechnen. Diese Umsatzsteuer wird auch auf Notargebühren und die Provisionen von Immobilienmaklern erhoben. Die Gewerbesteuer wird fällig, wenn das Finanzamt den Verkauf eines Hauses oder Grundstücks als gewerblichen Grundstückshandel einstuft. Die Grundlage für die Berechnung der Gewerbesteuer bildet der Veräußerungsgewinn, der mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent multipliziert wird. Der tatsächliche Gewerbesteuerbetrag ergibt sich aus dieser Berechnung, vervielfacht mit dem jeweiligen Hebesatz der Kommune. Für Personengesellschaften und natürliche Personen gilt ein Freibetrag von 24.500 Euro bei der Gewerbesteuerberechnung. Einigen Unternehmen und Vereinen steht ein Freibetrag von 5.000 Euro zu.
Wie können Steuern beim Immobilienverkauf gespart werden?
Es gibt verschiedene Strategien, um Steuern beim Immobilienverkauf zu reduzieren. Ein Beratungsgespräch mit einem Immobilienmakler kann hilfreich sein, um über Sparmodelle informiert zu werden. Makler geben gerne Tipps, wie die Kosten auf legale Weise gesenkt werden können. Eine der bekanntesten Methoden ist die Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist. Um Steuerzahlungen zu vermeiden, sollten Haus- oder Wohnungseigentümer versuchen, innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte zu verkaufen. Alternativ können Immobilien an enge Familienmitglieder übertragen werden, um Verkaufsvorhaben zu umgehen, wobei in diesem Fall eventuell Schenkungssteuer anfällt.
Kann Ratenzahlung eine Lösung sein?
Wenn die Vertragsparteien sich auf eine mehrjährige Ratenzahlung des Kaufpreises einigen, können Verkäufer den erzielten Gewinn über mehrere Jahre verteilen. Dabei können sie während dieser Zeit von den Freigrenzen für Veräußerungsgeschäfte profitieren. Eine solche Vereinbarung kann dazu führen, dass die Veräußerungsgewinne in Jahren mit niedrigerem Gesamteinkommen realisiert werden, was die Steuerlast automatisch verringert. Eine weitere Methode zur Reduktion des Verkaufswerts besteht darin, nicht zur Immobilie gehörende Gegenstände separat zu veräußern.
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