Die Vermietung einer Immobilie
Die Vermietung einer Immobilie kann eine lukrative Rendite versprechen. Um diese zu berechnen, wird das Verhältnis zwischen den erwarteten jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis des Objekts herangezogen. Im Vergleich zu anderen Anlageformen ist die Rendite oft attraktiver und bietet eine stabile Einnahmequelle, die unabhängig von Inflationen ist und für langfristige Finanzierungsziele wie die Altersvorsorge genutzt werden kann. Die Höhe der Rendite hängt jedoch entscheidend von Faktoren wie dem Zustand der Immobilie und ihrer Lage ab.
Auf der anderen Seite müssen Vermieter sich bei der Vermietung auf verschiedene Verpflichtungen einstellen, die Zeit, Nerven und Geld kosten können. Für Vermieter, die diese Aufgaben lieber Profis überlassen möchten, bietet sich die Zusammenarbeit mit einem Verwalter oder Immobilienmakler an.
Die Dienste eines Maklers verursachen zwar Kosten, die durch die Mieteinnahmen gedeckt werden sollten, sind jedoch nicht die größten finanziellen Risiken, denen Vermieter ausgesetzt sind. Mietausfälle und Schäden durch Mieter können erhebliche finanzielle Verluste verursachen. Instandsetzungskosten nach dem Auszug eines Mieters können ebenfalls die Vermieter belasten.
Abnutzung kann steuerlich abgesetzt werden
Jeder Vermieter sollte sich bei einer Vermietung der Objekte vor Augen führen, dass sich Immobilien durch eine Vermietung abnutzen, was zu einer Wertminderung führt. Diese Abnutzung kann jedoch steuerlich geltend gemacht werden durch die Abschreibung für Abnutzung (AfA). Dabei können Kosten für die Herstellung und Anschaffung über 50 Jahre (bzw. 40 Jahre für Häuser vor 1925) steuerlich abgesetzt werden, solange die Immobilie vermietet ist. Leerstandszeiten müssen Vermieter ebenfalls berücksichtigen, da sie sich negativ auf die Rendite auswirken können.
Verpflichtungen von Vermietern
Vermieter haben die Pflicht, jährlich die Heiz- und Betriebskosten gegenüber dem Mieter abzurechnen und ihre Einnahmen sowie Ausgaben dem Finanzamt zu melden. Sie sind auch für Reparaturen und Wartungsarbeiten verantwortlich, was mit erheblichem Zeitaufwand verbunden ist. Bei Problemen an den Mietobjekten müssen Vermieter diese schnellstmöglich beheben. Diese Verantwortlichkeiten verdeutlichen, dass Vermietung nicht nur mit potenzieller Rendite, sondern auch mit einem Pensum an Pflichten einhergeht. Außerdem sollten Vermieter berücksichtigen, dass nur wenige legitime Gründe für eine Kündigung des Mietverhältnisses bestehen.
Bei Schwierigkeiten bei der Festlegung der Miete ist ein Immobilienmakler ein kompetenter Ansprechpartner. Immobilieneigentümer sollten eine Vermietung in Betracht ziehen, wenn sich das Objekt in der Nähe befindet und sie genug Zeit für die Betreuung haben. Wer über die finanziellen Mittel für notwendige Reparaturen verfügt und langfristig an Mieterlösen interessiert ist, trifft mit der Vermietung eine gute Entscheidung. Gute Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermietung bestehen, wenn in der Region eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten herrscht und das Objekt weniger als zehn Jahre im Besitz ist.
Vorteile eines Immobilienverkaufs
Wer keine Zeit oder Mittel für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie aufbringen möchte, trifft mit einem Verkauf oft die bessere Entscheidung. Dieser kann auch vorteilhaft sein, wenn die Rendite aus der Vermietung geringer ist als die Erträge aus anderen Anlageformen.
Verkäufe sind besonders profitabel, wenn die Immobilien nicht vermietet sind. In solchen Fällen erzielt man beim Verkauf in der Regel einen höheren Erlös, da bestehende Mietverhältnisse nicht ohne weiteres beendet werden können. Neue Eigentümer übernehmen zwangsläufig die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen, was den Verkaufsprozess komplex machen kann. Daher raten Immobilienexperten zu einem Verkauf, insbesondere wenn eine hohe Nachfrage nach Kaufimmobilien in der Region besteht und die Eigentümer die Immobilien nicht in der Nähe verwalten können oder keine Zeit für die Verwaltung haben. Auch wenn die nicht vermietete Immobilie seit mindestens zehn Jahren im Besitz ist und keine Mittel für etwaige Reparaturen vorhanden sind, ist ein Verkauf oft die beste Entscheidung.
Steuerliche Verpflichtungen: eine Entscheidungshilfe
In der Regel profitieren Immobilieneigentümer steuerlich, wenn sie Immobilien durch Darlehen finanzieren. Die zu versteuernden Einnahmen sinken automatisch, wenn die Mieteinnahmen die Kreditraten nicht überschreiten. Dagegen erhöht sich das zu versteuernde Einkommen, wenn die Immobilie vollständig abbezahlt ist und Mieteinnahmen erzielt werden. Beim Verkauf der Immobilie müssen Eigentümer unter Umständen eine Spekulationssteuer entrichten. Diese Steuer entfällt, wenn die Eigentümer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Falls die Immobilien noch nicht vollständig abbezahlt sind und das Darlehen auf die neuen Eigentümer übergeht, ist die Zustimmung der kreditgebenden Bank erforderlich.
Fazit - Immobilienvermietung und Immobilienverkauf
Eine Vermietung von Häusern oder Wohnungen stellt zwar eine regelmäßige Einnahmequelle dar, erfordert jedoch beträchtlichen Aufwand an Arbeit, Zeit und Geld. Sowohl in Eigenregie als auch mit Unterstützung eines Immobilienmaklers ist die Auswahl eines geeigneten Mieters entscheidend. Vermietung führt zur natürlichen Abnutzung der Objekte, was wiederum steuerliche Vorteile mit sich bringen kann.
Im Gegensatz dazu sind Immobilienverkäufe langfristig weniger aufwendig, bieten aber nur einen einmaligen großen Erlös, der möglicherweise versteuert werden muss.
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