Vorbereitung auf den Immobilienkaufvertrag
In Anwesenheit des Notars werden die Details für den Immobilienkaufvertrag von Käufer, Verkäufer und gegebenenfalls dem Immobilienmakler besprochen. Der Notar gewährleistet, dass der Vertrag juristisch einwandfrei ist, jedoch müssen individuelle Vereinbarungen explizit mitgeteilt werden. Es werden etwaige Grundbuchbelastungen sowie Zahlungs- und Übergabemodalitäten geklärt, ebenso wie die Finanzierung über einen Kredit. Der Notar erstellt dann den Vorvertrag.
Details zum Vertragsentwurf
Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf, den alle Parteien vor dem Beurkundungstermin überprüfen sollten. Bei Fragen können sie sich an den Notar wenden und gegebenenfalls um einen weiteren Termin bitten. Notare sind neutral und behandeln beide Parteien gleich. Der Vertrag muss verschiedene Aspekte abdecken, und bei der Kontrolle sollte der Immobilienmakler sicherstellen, dass alle Parteien im Vertrag aufgeführt sind. Wenn der Notar die Parteien nicht persönlich kennt, müssen sie sich durch ein amtliches Dokument ausweisen.
Ist die Immobilie korrekt beschrieben?
Die genaue Beschreibung der Immobilie ist einer der wichtigsten Bestandteile des Vertrags. Der Notar prüft vor der Beurkundung die Angaben im Grundbuch. Dennoch sollten Käufer und Verkäufer die Informationen zum Haus, zur Wohnung oder zum Grundstück sorgfältig überprüfen, da nur die im Vertrag ausdrücklich aufgeführten Objekte verkauft werden. Bei Eigentumswohnungen bezieht sich der Vertrag zusätzlich auf die Teilungserklärung der Wohnanlage, um Klarheit über Gartenanteile oder Sondernutzungsrechte zu schaffen. Eventuelle Dienstbarkeiten wie gemeinsame Hofeinfahrten sollten ebenfalls im Grundbuch überprüft werden.
Vertragsabschnitte für Käufer und Verkäufer
Ein Immobilienkaufvertrag ist üblicherweise zweistufig aufgebaut, um Käufer und Verkäufer abzusichern. Darin wird festgehalten, dass der Käufer die vereinbarte Summe erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch bezahlen muss, um den Erwerb zu sichern. Umgekehrt wird der Käufer als neuer Eigentümer erst nach Zahlung der Kaufsumme ins Grundbuch eingetragen. Diese Schritte werden in der Regel vom Notar nach dem Beurkundungstermin durchgeführt, nachdem er eine Vollmacht zur Auflassung des Grundstücks erhalten hat. Andernfalls müssen die Parteien einen weiteren Termin beim Notar vereinbaren.
Ist der Übergabetermin der Immobilie festgelegt?
Nach der Beurkundung prüft der Notar, ob die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht geltend machen möchte und ob Genehmigungen von Verwaltern oder öffentlichen Stellen erforderlich sind. Falls andere Banken noch Grundpfandrechte aufgrund früherer Finanzierungen haben, muss das Kreditinstitut über die Ablösesumme informieren, die direkt vom Kaufpreis abgezogen wird. In diesem Fall muss der Käufer der Übernahme des Grundpfandrechts widersprechen, um seine eigene Finanzierung zu sichern. Ein weiterer wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufvertrags ist die Festlegung eines konkreten Übergabetermins für die Immobilie, der in der Regel mit der Kaufpreiszahlung einhergeht. Oft möchte der Käufer die Immobilie so früh wie möglich nutzen, während der Verkäufer den Besitz erst nach Zahlung des Kaufpreises übergeben möchte.
Immobilienkaufvertrag - Bekannte Mängel detailliert auflisten
Im Immobilienkaufvertrag werden auftretende Mängel genau aufgeführt, und es wird auf die Gewährleistungsrechte der Käufer eingegangen. Bei gebrauchten Immobilien entfällt oft die Gewährleistung durch den Verkäufer. Für neue Immobilien gilt eine gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Mängelfreiheit. Verkäufer dürfen bei gebrauchten Immobilien keine bekannten Mängel verschweigen, sonst haften sie automatisch. Käufer müssen jedoch beweisen, dass dem Verkäufer die Mängel bekannt waren. Um solche Probleme zu vermeiden, ist es ratsam, die Immobilie mit Fachleuten zu besichtigen.
Angaben zur Provision des Immobilienmaklers
Wenn die Vermittlung des Wohnobjekts durch einen Immobilienmakler erfolgt ist, können im Kaufvertrag bestimmte Klauseln die Provision des Maklers betreffen. Da der Makler jedoch keine Vertragspartei ist, wird seine Vergütung lediglich als Zahlungsversprechen zugunsten einer dritten Person erwähnt. Die Aufnahme einer solchen Klausel im Immobilienkaufvertrag ist jedoch nicht zwingend erforderlich, da der Makler seine Provision bereits vor Vertragsabschluss verdient hat. Eine Ausnahme besteht, wenn der Makler ausdrücklich darauf besteht, dass seine Vergütung im Vertrag erwähnt wird. Die Energiesparverordnung sieht vor, dass der Energieverbrauch für jedes Haus oder jede Wohnung transparent dargestellt wird. Trotzdem ist die Vorlage des Energieausweises in der Praxis oft nicht vorgesehen. Verkäufer oder Immobilienmakler werden jedoch seit 2009 bei ernsthaften Kaufabsichten zur Vorlage des Ausweises aufgefordert.
Wichtige Bestandteile im Immobilienkaufvertrag
Wichtige Bestandteile im Immobilienkaufvertrag
- Beschreibung des Kaufgegenstands, einschließlich der Immobilie und ihrer Lage
- Festlegung des Kaufpreises
- Angabe der Namen des Verkäufers und des Käufers
- Beschreibung der Ausstattung der Immobilie
- Möglichkeit des Verkaufs beweglicher Gegenstände
- Aufstellung von Sachmängelansprüchen, inklusive bekannter Mängel
- Regelungen zu Rechtsmängelansprüchen
- Beschreibung der Zahlungsabwicklung
- Vereinbarungen bezüglich des Zeitpunkts der Schlüsselübergabe
Bereitstellung von Leseexemplaren des Vertrags für alle Beteiligten vor dem offiziellen Beurkundungstermin:
Alle diese Vertragsdetails sind in den Leseexemplaren des aktuellen Immobilienkaufvertrags enthalten, die den Beteiligten beim offiziellen Beurkundungstermin vorgelegt werden. Der Notar liest die Vereinbarung laut vor und steht für Fragen zur Verfügung. Etwaige gewünschte Änderungen werden vom Notar am Rand des Dokuments festgehalten. Nachdem alle offenen Fragen geklärt sind und die Unterlagen verlesen wurden, unterzeichnen Notar, Käufer und Verkäufer den Vertrag. Nach der Unterzeichnung besteht kein gesetzliches Widerrufsrecht mehr, und die Parteien sind zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen verpflichtet: Der Käufer zur Begleichung des Kaufpreises und der Verkäufer zur Übergabe der Immobilie.
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