Was bedeutet Bieterverfahren?
Das Bieterverfahren hat sich in der Praxis als moderne Methode für den Immobilienverkauf etabliert. Diese innovative Verkaufsstrategie ermöglicht es Kaufinteressenten, Gebote für eine Immobilie abzugeben, ohne dass ein Mindestgebot vorab festgelegt wird. Eigentümern steht es jedoch frei, einen Mindestpreis zu bestimmen, wenn sie dies wünschen. Wenn mehrere Bieter Interesse an der Immobilie zeigen, entsteht eine Wettbewerbssituation, die den Kaufpreis möglicherweise in die Höhe treiben kann. So entwickeln sich die Kaufpreise im Bieterverfahren gemäß dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage.
Der Ablauf des Bieterverfahrens im Überblick
Das Bieterverfahren beginnt mit der Veröffentlichung der Immobilie durch ein Inserat, das auch Besichtigungstermine ankündigt. Es endet, sobald innerhalb eines festgelegten Zeitraums ein Maximalgebot abgegeben wurde. Der Prozess gliedert sich in folgende Schritte:
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Inserat und Besichtigung: Immobilienmakler veröffentlichen die Immobilie in Printmedien oder online, um Interessenten zu informieren und Besichtigungstermine anzubieten. Besichtigungen finden meist als Gruppenbesichtigungen statt, Einzeltermine sind nach Vereinbarung möglich.
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Gebotsabgabe: Interessenten geben innerhalb eines definierten Zeitraums ihre Gebote ab.
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Rückmeldungen: Informationen zum Höchstgebot und dem Verfahrensstand erhalten Bieter nur nach vorheriger Vereinbarung.
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Auswertung der Gebote: Der Höchstbietende wird benachrichtigt, und die Verkäufer erhalten eine Liste aller unverbindlichen Gebote.
Beim Offline-Bieterverfahren können Gebote per Post, Telefax, persönlich oder per E-Mail bis zu einem Stichtag eingereicht werden. Meist ist nur ein Gebot pro Interessent erlaubt. Bei gleichen Geboten kann eine zweite Runde erfolgen, in der Bieter ein höheres Angebot abgeben. Die Prozedur endet, wenn das finale Höchstgebot vorliegt.
Alternativ gibt es das Online-Bieterverfahren, bei dem Bieter ihre Gebote über ein Portal abgeben. Mit persönlichen Zugangsdaten können sie sich einloggen und die Gebote anderer live verfolgen und darauf reagieren. Diese Methode überzeugt durch ihre Transparenz, da das aktuelle Höchstgebot stets sichtbar ist. Die Gebotsphase ist jedoch häufig auf wenige Stunden begrenzt.
Bieterverfahren erhöht den Wettbewerbsdruck unter Käufern
Im Vergleich zu einer Auktion ermöglicht das Bieterverfahren, den Wettbewerb unter potenziellen Käufern zu intensivieren und so den Verkaufspreis in die Höhe zu treiben. Diese Methode eignet sich besonders, wenn Verkäufer einen schnellen Verkauf benötigen, da sie rasch auf den Verkaufserlös angewiesen sind. Weitere Gründe für das Bieterverfahren können darin liegen, dass es sich um eine begehrte Immobilie handelt oder die Wertermittlung des Objekts besonders schwierig ist. Wenn frühere Verkaufsversuche gescheitert sind, kann das Bieterverfahren durch die Ansprache eines breiteren Interessentenkreises die Erfolgschancen deutlich erhöhen.
Verkäufer müssen Risiken in Kauf nehmen
Trotz der Vorteile birgt das Bieterverfahren auch Risiken für den Verkäufer. Interessenten können ihr Gebot jederzeit zurückziehen, was dazu führt, dass die Immobilie nicht verkauft wird. Einige potenzielle Käufer lehnen das Verfahren möglicherweise ab, da sie den dadurch entstehenden Wettbewerb als problematisch empfinden. Zudem besteht keine Garantie, dass ausreichend ernsthafte Interessenten zum Besichtigungstermin erscheinen. Diese Unsicherheiten sind auch bei herkömmlichen Verkaufsverfahren vorhanden, doch das bietet Verkäufern wenig Trost.
Im Vergleich zu einer Versteigerung oder Auktion ist der rechtliche Rahmen beim Bieterverfahren lockerer. Die abgegebenen Höchstgebote sind nicht verbindlich, und Eigentümer können entscheiden, ob sie ein Gebot annehmen oder ablehnen. Sie haben sogar die Möglichkeit, ein niedrigeres Angebot zu bevorzugen, was in seltenen Fällen vorkommt – etwa wenn besondere Bauvorhaben oder andere nicht-monetäre Ziele der Käufer im Vordergrund stehen. Alternativ können Verkäufer die Gebote als Ausgangspunkt für weitere Verhandlungen nutzen.
Immobilienmakler fördern eine höhere Preisbildung
Obwohl ein Immobilienmakler für die Durchführung eines Bieterverfahrens nicht zwingend erforderlich ist, kann er dennoch eine wertvolle Unterstützung bieten. Der Makler begleitet den Prozess und erstellt auf Wunsch vor den Besichtigungen ein detailliertes Exposé, das potenzielle Käufer anregen soll, Gebote abzugeben. Diese professionelle Vorbereitung und Betreuung kann den Verkaufsprozess erheblich beeinflussen und zu einem höheren Kaufpreis führen.
Die wichtigsten Arten des Bieterverfahrens
Es gibt folgende Kategorien des Bieterverfahrens:
- Beim strukturierten Bieterverfahren erfolgt der Verkauf nach einem klaren, festgelegten Ablauf. Diese Methode bietet Transparenz und hilft Käufern, den Preis objektiver festzulegen. Der strukturierte Ablauf umfasst die Phasen der Vorbereitung, Vermarktung, den eigentlichen Bietprozess sowie den Vertragsabschluss.
- Beim offenen Bieterverfahren hingegen startet der Prozess mit einem offenen Besichtigungstermin. Danach wird eine Frist für die Gebotsabgabe festgelegt.
Unterschiede zwischen privaten und öffentlichen Bieterverfahren
Ergänzend gibt es das private Bieterverfahren, das sich speziell auf den Verkauf von Immobilien privater Eigentümer konzentriert und bewusst von einer Auktion abgrenzt. Öffentliche Bieterverfahren werden hingegen von öffentlichen Einrichtungen, wie Gemeinden oder Kreisen, genutzt, um Immobilien zu erwerben.
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