Der Bodenrichtwert als Richtlinie
Der Bodenrichtwert kann als Richtlinie dienen. Alternativ veröffentlichen örtliche Gutachterausschüsse jährlich aktualisierte Bodenrichtwerte für lokale Ländereien. Diese Werte basieren auf einer Zusammenstellung bereits erzielter Verkaufspreise ähnlicher Objekte und sind entscheidend für die Bewertung von Grundstücken. Bodenrichtwerte spiegeln das Preisniveau einzelner Stadtteile wider, wobei ein höherer Bodenrichtwert in der Regel einen höheren Grundstückspreis bedeutet. Allerdings entspricht der ermittelte Bodenrichtwert nicht zwangsläufig dem am Markt erzielbaren Verkehrswert eines Grundstücks, der oft um bis zu 20 Prozent abweichen kann.
Die Vorteile eines Verkehrswertgutachtens
In der Regel setzt sich der Grundstückswert aus den Erschließungskosten und dem Bodenwert zusammen. Sachverständige erstellen Verkehrswertgutachten, um den Wert des Bodenbesitzes zu ermitteln, insbesondere in rechtlichen Streitigkeiten wie Scheidungen oder Erbschaften. Diese Gutachten sind kostenpflichtig und werden verwendet, wenn mehrere Parteien einen Vermögensausgleich anstreben.
Faktoren, die die Grundstücksbewertung beeinflussen
Die Bewertung von Grundstücken hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter
- Größe
- Erschließung
- Art
- Zuschnitt
- Lage (einschließlich Infrastruktur und Nachbarschaft)
- Bodenbeschaffenheit
- sowie Bau- und Bebauungsvorschriften
Ein ungünstiger Zuschnitt kann den Wert mindern, während bestimmte Eigenschaften wie Eckgrundstücke in Innenstädten besonders wertvoll sind. Mikrofaktoren wie Hanglage oder Altlasten beeinflussen ebenfalls den Wert, während eine Ausrichtung nach Südwesten den Preis steigern kann. Die individuelle Bewertung berücksichtigt all diese Aspekte.
Die Bebaubarkeit Grundstücks spielt eine entscheidende Rolle
Die Bebaubarkeit des Landes spielt eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung eines Grundstücks. Ein nicht bebaubares Grundstück verliert deutlich an Wert, während die Aussicht auf Bebauung gemäß dem Flächennutzungsplan den Wert automatisch steigert. Dabei ist zunächst unerheblich, ob die Erschließung bereits erfolgt ist oder nicht. Besonders wertvoll sind Grundstücke, für die bereits ein Bebauungsplan existiert, der eine umfassende Bebauung erlaubt. Ein solcher Plan gibt Auskunft darüber, wie und ob das Land bebaut werden darf. Er enthält Informationen zur maximal erlaubten Anzahl von Vollgeschossen, Bauweise, Grundflächen- und Geschossflächenanzahl sowie zu Baugrenzen, Baulinien und Bauauflagen wie Farbgestaltung oder Dachform. Mit genauen Informationen zur Bebaubarkeit kann der potenzielle Verkaufspreis beispielsweise anhand einer Bauträgerkalkulation abgeleitet werden. Dabei werden die erwarteten Ertragsmargen und Verkaufserlöse von den Kosten abgezogen, die Bauträger für die Grundstücke zu zahlen bereit sind.
Wie funktioniert eine eigenständige Grundstücksbewertung?
Möchten Grundstücksbesitzer den Wert ihrer Länderei selbst ermitteln, sollten sie über das erforderliche Fachwissen verfügen. Für eine genaue Bewertung sollten Immobilienmakler oder Sachverständige hinzugezogen werden. Eine grobe Schätzung des Wertes ist jedoch möglich, wenn die Quadratmeterzahl des Grundstücks und der Bodenrichtwert bekannt sind. Der einfache Grundstückswert ergibt sich aus der Formel "Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl". Wenn das Grundstück aus Bau- und Hinterland besteht, muss dies in der Berechnung berücksichtigt werden:
Grundstückswert = Quadratmeterzahl Bauland x Bodenrichtwert für Bauland + Quadratmeterzahl Hinterland x Bodenrichtwert Hinterland
Die so ermittelten Werte ersetzen jedoch keine professionelle Grundstücksbewertung. Die Grundstückspreise in Deutschland variieren erheblich, von wenigen Euro pro Quadratmeter bis zu über 1.000 Euro pro Quadratmeter, je nach Region und Marktlage. Die Bebauung ist in der Regel vor dem Verkauf nicht gesichert und die Baukosten können je nach den Vorstellungen des Käufers erheblich variieren. Auch die finanzielle Situation der potenziellen Käufer beeinflusst die Bewertung des Grundstücks.
Sollten Sie weitere Fragen zum Thema Immobilienverkauf, Immobilienvermietung oder sonstige Anliegen zum Thema Immobilien haben, können Sie sich gern jederzeit an uns wenden.
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