Unterschiede zwischen befristeten und unbefristeten Maklerverträgen
Ein Maklervertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Während ein befristeter Vertrag für einen bestimmten Zeitraum gilt, hat eine unbefristete Vereinbarung kein festes Enddatum. In der Praxis ist der befristete Maklervertrag am weitesten verbreitet – und das aus gutem Grund. Bei einer unbefristeten Vereinbarung haben Kunden das Recht, den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Dadurch sind Immobilienmakler verpflichtet, ihre Vermarktungstätigkeiten ab dem Zeitpunkt der Kündigung sofort einzustellen.
Beendigung eines Maklervertrags – Auflösung eines befristeten Vertrags
Bei einem befristeten Maklervertrag hat der Makler das Recht, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Laufzeit zu vermarkten. Das Vertragsverhältnis endet in folgenden Fällen:
- Automatisches Vertragsende: Der Vertrag läuft nach der vereinbarten Frist aus. Falls eine Verlängerungsklausel enthalten ist, kann sich der Vertrag ohne weitere Absprache automatisch verlängern.
- Ordentliche Kündigung: Eigentümer können den Vertrag erst nach Ablauf der Frist kündigen.
- Außerordentliche Kündigung: Eine vorzeitige Beendigung ist nur durch eine außerordentliche Kündigung gemäß § 626 BGB möglich. Dafür muss ein triftiger Grund vorliegen, der die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar macht.
Typische Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind:
- Der Makler führt trotz Interessenten keine Besichtigungen durch.
- Vereinbarte Vermarktungsmaßnahmen, z. B. Online-Anzeigen, werden nicht umgesetzt.
- Das Vertrauensverhältnis wird verletzt, etwa durch eine bewusste Reduzierung des Kaufpreises zu eigenem Vorteil.
In solchen Fällen haben Eigentümer das Recht, den Maklervertrag vorzeitig zu beenden.
Streitpunkt Vertragslaufzeit
Laut § 138 Abs. 1 BGB gilt ein Maklervertrag als sittenwidrig, wenn der Immobilienmakler eine unangemessen lange Vertragslaufzeit festlegt. In solchen Fällen spricht man von einem Knebelvertrag, der rechtlich unwirksam ist. Die Rechtsprechung kritisiert diese Praxis, da sie die wirtschaftliche Freiheit der Auftraggeber erheblich einschränkt.
Üblicherweise gelten Vertragslaufzeiten von sechs bis acht Monaten als angemessen. Bei schwer vermittelbaren Immobilien – etwa aufgrund der Lage oder Marktsituation – können jedoch längere Laufzeiten gerechtfertigt sein. Im Streitfall entscheidet letztlich ein Gericht, ob die Vertragsdauer als sittenwidrig einzustufen ist.
Rechtliche Folgen einer Kündigung
Hat der Immobilienmakler bereits mit der Vermarktung der Immobilie begonnen, kann er unter bestimmten Umständen Ersatzansprüche geltend machen. Ein Anspruch auf Schadenersatz besteht vor allem, wenn die Kündigung durch den Auftraggeber unwirksam war oder der Eigentümer selbst gegen vertragliche Pflichten verstoßen hat.
Auch wenn die Vertragslaufzeit noch nicht abgelaufen ist und keine Pflichtverletzungen des Maklers vorliegen, bestehen oft Möglichkeiten zur Vertragsauflösung. In vielen Fällen verlieren Makler selbst das Interesse an einer Zusammenarbeit, wenn der Eigentümer nicht mehr kooperieren möchte. Schließlich können sie Immobilieneigentümer nicht zum Verkauf zwingen – selbst bei vorhandenen Interessenten. Eine erfolgreiche Vermittlung setzt daher stets ein vertrauensvolles Verhältnis zwischen Makler und Kunde voraus.
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