Wann greift die Maklerhaftung?
Das Hauptziel eines Maklers ist es, einen Vertrag zu vermitteln. Damit einher geht eine gesetzliche Aufklärungspflicht, wie sie das BGH-Urteil (Az. III ZR 295/04) bestätigt. Immobilienmakler sind verpflichtet, alle relevanten Informationen für eine Kauf- oder Mietentscheidung offenzulegen – auch mögliche Nachteile. Eine Haftung tritt jedoch nur ein, wenn dem Makler diese Nachteile bekannt waren.
Problematisch wird es, wenn Kunden eine Einschätzung des Maklers als reine Faktenvermittlung verstehen. Folgende Haftungsrisiken können zu Rechtsstreitigkeiten führen:
- Bekannte Mängel werden verschwiegen.
- Weitergegebene Informationen sind falsch oder unvollständig.
- Erklärungen des Maklers führen zu Fehleinschätzungen.
- Zweifel an der Richtigkeit von Angaben werden nicht kommuniziert.
- Missverständnisse im Informationsfluss werden nicht korrigiert.
Auch wenn kein Fehlverhalten vorliegt, können Kunden versuchen, den Makler nach einem Fehlkauf haftbar zu machen. Neben dem möglichen Verlust der Provision (§ 654 BGB) droht Schadenersatz. Daher sollten Immobilienmakler proaktiv handeln, um Haftungsrisiken von vornherein zu vermeiden.
Transparenzpflicht: Alle bekannten Mängel proaktiv offenlegen
Immobilienmakler müssen alle kaufrelevanten Informationen ungefragt weitergeben. Laut Rechtsprechung sind sie verpflichtet, auf erhebliche Mängel wie Schädlingsbefall, Asbestdächer oder sanierungsbedürftige Bereiche hinzuweisen. Neben dem aktuellen Zustand sollten auch frühere Schäden, etwa ein Schwammbefall, offengelegt werden.
Ebenso sind zukünftige Auflagen, wie eine mögliche Prüfung durch die Denkmalschutzbehörde, zu berücksichtigen. Auch Standortfaktoren spielen eine Rolle: Plant der Käufer ein Gewerbe, sollte der Makler auf potenzielle Konkurrenz in der Umgebung hinweisen.
Wie verlässlich sind die Informationen des Immobilienmaklers?
Missverständnisse zwischen Immobilienmakler und Kunde können schnell zu rechtlichen Problemen führen. Gibt der Makler nur eine vage Einschätzung ab, könnten Kunden diese als gesicherte Tatsache interpretieren – mit hohem Streitpotenzial.
Beispielsweise kann die Aussage, ein Dachgeschoss sei ausbaufähig, zu einer Haftung führen, wenn die Baubehörde den Ausbau später untersagt. Ebenso riskant sind ungenaue Angaben zu Mieteinnahmen oder steuerlichen Vorteilen. Ist sich der Makler unsicher, sollte er stets anbieten, sich beim Verkäufer oder der zuständigen Behörde rückzuversichern.
Sicherheit für Immobilienmakler: Auf Verkäuferangaben berufen
Immobilienmakler können die Genauigkeit von Immobilieninformationen oft nicht vollständig überprüfen. Laut einem BGH-Urteil (Az. III ZR 146/06) dürfen sie Verkäuferangaben ungeprüft weitergeben. Dennoch sind sie verpflichtet, Kunden auf mögliche Zweifel hinzuweisen, wenn ihre Fachkenntnisse begründete Bedenken nahelegen.
Klare Vorgaben, wann ein Makler Informationen hinterfragen sollte, existieren nicht. Um Risiken zu minimieren, ist es ratsam, im Zweifel Rücksprache mit dem Verkäufer zu halten – jedoch ohne die Rolle eines Gutachters zu übernehmen.
Haftungsausschluss im Exposé: Rechtliche Sicherheit für Makler
Immobilienmakler sollten sich im Exposé an den Angaben des Verkäufers orientieren, da sie für eigene Aussagen zu Nutzung oder Raumgröße haften können. Besonders der Grundriss ist ein häufiger Streitpunkt. Um Risiken zu vermeiden, empfiehlt es sich, Informationen vom Verkäufer bestätigen zu lassen – idealerweise durch einen unterzeichneten Grundriss oder ein freigegebenes Exposé.
Juristen raten zudem, den Haftungsausschluss klar zu kennzeichnen, etwa im Exposé oder Maklervertrag. Formulierungen wie „Alle Angaben stammen vom Eigentümer und wurden nicht überprüft“ bieten Maklern rechtliche Absicherung und reduzieren das Risiko von Haftungsansprüchen.
Maklerhaftung vorbeugen: So vermeiden Sie rechtliche Risiken
Immobilienmakler sollten Missverständnisse zwischen Käufer und Verkäufer aktiv verhindern, da vertragliche Streitigkeiten kostspielig und zeitaufwendig sind. Bestehen Unklarheiten, ist es ratsam, Rückfragen zu stellen, um Fehlinformationen zu korrigieren. Zudem sollten Makler ihre Auftraggeber auf die möglichen Konsequenzen falscher Angaben hinweisen.
Bei berechtigten Zweifeln an der Richtigkeit von Informationen sind sowohl Kunden als auch Verkäufer umgehend darüber zu informieren. Laut BGH-Urteil (Az. III ZR 43/99) besteht eine Korrekturpflicht: Erhält der Makler Kenntnis über fehlerhafte Angaben, muss er diese unverzüglich anpassen und den Kunden informieren.
Möchten Sie mehr Informationen? Unser Team steht Ihnen gerne für Fragen zum Immobilienverkauf, zur Immobilienvermietung und zu weiteren Themen rund um Immobilien zur Verfügung.
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